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Désolidarisation du prêt immobilier : définition et modalités

Une union implique souvent l’achat d’un bien immobilier commun, et la souscription d’un crédit à deux. Dans le cas d’une séparation, il est vivement conseillé de procéder à la désolidarisation du prêt immobilier. De quoi s’agit-il ? Quel est son rôle ?  Comment y procéder ?

Désolidarisation du prêt immobilier, ça veut dire quoi ?

couple crédit immobilier

Lors d’un achat immobilier avec un crédit commun, les deux parties en couple se doivent solidarité. Que cela signifie-t-il concrètement ? Si l’une d’entre elles ne peut faire face aux échéances de remboursement, l’autre devra en assurer la charge. Ce principe s’applique ainsi aux couples mariés, mais aussi pacsés ou vivant en concubinage.

Même après séparation (divorce, rupture de pacs), les partenaires continuent de rester engagés dans le remboursement commun si l’autre n’est plus en mesure de payer. C’est là qu’intervient la désolidarisation du prêt immobilier. Cette procédure permet justement pour les ex-partenaires de ne plus être co-emprunteurs.

On parlera alors de désolidarisation du prêt immobilier en cas de divorce, de rupture d’un pacs ou de la fin du concubinage.

Désolidarisation du prêt immobilier, comment faire ?

Dans certains cas, le bien immobilier acheté ensemble sera vendu pour rembourser le crédit restant. L’emprunt sera alors remboursé par anticipation, et soldé par les deux parties.

À condition de ne pas se heurter à un refus de vente du bien par l’un des ex-époux…
Voir aussi : divorce et refus de vente de la maison, que faire ?

Mais dans d’autres cas, notamment si l’un des partenaires souhaite conserver le bien, il faudra faire désolidariser le prêt. Dans le cas d’un divorce, l’ex-époux ne possédant plus le domicile commun se verra versé une soulte par l’autre. Néanmoins, si la prononciation du divorce met fin à l’indivision du bien commun, elle ne désolidarise pas le crédit commun des deux partenaires.

demande désolidarisation banque

Pour se désengager de ce prêt, les partenaires contactent l’organisme auprès duquel ils ont souscrit leur crédit. Celui qui reprend le prêt en son nom précise renoncer à toute action envers son ex-conjoint concernant le remboursement des échéances.
Celui qui se désolidarise du prêt indique quant à lui qu’il accepte que ce crédit ne soit plus qu’au nom de l’autre. La lettre sera à envoyer en recommandé avec accusé de réception.

L’organisme va alors étudier cette demande de désolidarisation du prêt immobilier suite au divorce ou à la rupture du pacs. Il va pour ce faire vérifier les capacités de remboursement de la personne conservant le prêt. Si celles-ci ne sont pas suffisantes, la banque pourra refuser cette demande de désolidarisation ou demander des garanties supplémentaires (ex : une hypothèque sur le bien).

 

La médiation pour la désolidarisation du prêt immobilier
Une séparation est souvent conflictuelle. Vous n’arrivez pas à trouver de terrain d’entente concernant votre prêt immobilier conclu en commun ? NotreAccord vous propose ses services de médiation pour permettre la solution la plus équitable suite à cette séparation, notamment en ce qui concerne ce crédit et le devenir du bien immobilier acquis communément.

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Quels délais prévoir pour la démarche ?

Le délai pour la désolidarisation du prêt immobilier est compris entre 1 et 6 mois (durée de traitement de cette demande par votre organisme bancaire). Tant qu’elle n’est pas officiellement validée, les deux co-emprunteurs continuent de devoir rembourser le crédit commun, même après s’être séparés. C’est pourquoi nous vous recommandons d’entamer cette démarche dès le début de la séparation, qu’il s’agisse d’une demande de désolidarisation du prêt immobilier post pacs ou avant de divorcer.

En cas de séparation conflictuelle, il est donc recommandé, si aucun accord ne peut être trouvé, de procéder à cette demande à la banque avant même l’audience de conciliation (qui survient, elle, une fois la demande de divorce effectuée).

Désolidarisation du prêt immobilier : les frais

Cette démarche occasionne différents frais, car elle n’est pas considérée comme neutre par la banque. En effet, l’organisme bancaire considère ce transfert de crédit commun vers un crédit individuel comme un nouvel emprunt, ce qui génère donc des frais de dossier.

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De plus, une désolidarisation de prêt immobilier entraîne des frais de notaire. Un acte notarié est en effet nécessaire pour le rachat de la part du co-emprunteur qui se désengage. Il s’agit du rachat de soulte précédemment évoqué, et qui dont les frais s’élèvent généralement à 7,5% de la part rachetée.

Enfin, question essentielle : qui doit payer ces frais de désolidarisation ? Il s’agit du partenaire qui reprend en son nom l’ensemble du crédit souscrit communément.

Ces différents frais justifient le fait de bien anticiper la démarche. Ils soulignent aussi l’importance d’un accord pour limiter les conflits. On sait d’ailleurs qu’un divorce conflictuel coûte plus cher qu’un divorce à l’amiable…
Voir aussi : le coût d’un divorce en 2022

Désolidarisation et assurance emprunteur

Lors de la souscription d’un crédit, les emprunteurs sont généralement tenus de souscrire à une assurance emprunteur. La plupart des organismes bancaires la demandent et la comptent dans leurs frais de crédit. Quelle est donc l’influence de cette assurance dans le cas de désolidarisation d’un prêt immobilier ?

Le rôle de cette assurance est de garantir le paiement des échéances du prêt même en cas de défaillance par les emprunteurs (ex : invalidité, décès…).
Or, lorsque le prêt est désolidarisé, les quotités d’assurance emprunteur changent. Si chaque emprunteur est couvert à 50% par son assurance (soit 100% en tout puisque deux emprunteurs), le nouvel emprunteur reprenant le crédit doit le devenir à 100% pour disposer du même niveau d’assurance.

Cela signifie concrètement que le coût de l’assurance emprunteur sera plus important, et influencera le taux global de ce nouveau crédit désormais individuel.

Si les deux partenaires étaient couverts à 100%, seul celui qui se désolidarise devra résilier son assurance. Il devra dans tous les cas le faire puisqu’il n’aura plus de prêt. Il lui faudra pour ce faire présenter un justificatif à son assureur si celui-ci n’est pas l’organisme bancaire.

Que faire en cas de refus ? Quelles solutions alternatives ?

refus demande banque

Si la banque refuse la demande de désolidarisation, il est possible de passer par l’une de ces trois solutions :

  • La vente du bien immobilier pour solder les mensualités restantes du crédit commun
  • L’attribution, par le juge, du bien immobilier à l’un ou l’autre des ex-conjoints. Tous deux conservent leurs statuts de co-emprunteur et l’assurance emprunteur associée. Un accord commun (suite à une médiation par exemple) permet de renégocier le quota des remboursements selon la situation financière de chacun.
  • L’indivision du bien où chacun dispose d’une quote-part. Les ex-époux propriétaires s’engagent sur minimum 5 ans à organiser le remboursement du bien immobilier. Il en va de même pour son utilisation (mise en location, occupation par l’un des conjoints, etc). Là encore, la solution de la médiation permet de trouver une solution équitable pour les deux parties.

Enfin, une renégociation auprès de la banque reste envisageable si la personne reprenant le crédit peut présenter de nouvelles garanties ou une meilleure solvabilité (ex : changement de situation professionnelle).



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